Mariela Alfonzo es una empresaria cubanoamericana especializada en temas de planeación y desarrollo urbano. Utilizando programas estadísticos, Alfonzo dirige State of Place (SoP), una compañía enfocada a brindar servicios al sector público e inmobiliario.
La idea de SoP tiene sus raíces en SimCity, un videojuego que deja al usuario construir y expandir ciudades. Como el juego, la empresa de Alfonzo vende un software que permite a desarrolladores predecir la rentabilidad de sus proyectos.
Si una firma de bienes raíces planea levantar un edificio en una zona comercial, por ejemplo, SoP es capaz de calcular cuánto va a costar y qué beneficio económico traerá en un periodo de tiempo determinado.
Lo interesante de la empresa, según lo comentó Alfonzo en el Smart City Expo LATAM Congress, es que vigila la calidad de los proyectos en términos del bienestar humano. SoP, entonces, no solo se preocupa por las proyecciones económicas, sino que mide 290 indicadores para predecir cómo un proyecto afecta directamente las actividades del peatón.
Esto dijo la estadounidense:
Nos gusta decir que medimos lo que la gente ama de las ciudades. La razón por la que a ti te gusta una calle sobre otra.
Queremos cuantificar eso basándonos en más de 290 indicadores de diseño urbano que recolectamos. Así, nosotros también predecimos los beneficios económicos, para que los gobiernos y los empresarios hagan decisiones de inversión que edifiquen ciudades más caminables y habitables”.
Los indicadores se agrupan en diez áreas: estética, conectividad, densidad, forma, amenidades peatonales, seguridad personal, amenidades para la actividad física, proximidad de usos, espacios públicos y medidas de tráfico.
Cada uno de los rubros se cuantifica utilizando grandes secuencias de imágenes. Una persona califica el material y cuenta, entre otras cosas, cuántas banquetas, rampas, signos de tráfico, áreas verdes y ventanas con barrotes hay en un área específica. Al final, el usuario del programa puede darle más peso a ciertas áreas que a otras, según los objetivos del proyecto inmobiliario.
Es decir, si el desarrollo es un centro comercial, seguramente un área de peso será la de “conectividad”: Se volverá necesario examinar qué avenidas y vías rápidas se encuentran en los alrededores. Por el contrario, si el proyecto es un fraccionamiento, la “seguridad personal” y la “estética” cobrarán mayor relevancia.
Con el apartado “proximidad de usos”, Mariela Alfonzo se refiere a la relación entre espacios comerciales, de oficinas y residenciales. Ella, junto al investigador Christopher Leinberger, ha encontrado que los precios son más altos en zonas mixtas, aquellas que son “caminables” y que conectan casas con tiendas y corporativos. Estas zonas mixtas, si bien costosas, son más saludables para el desarrollo de la vida cotidiana.
Los 290 indicadores, sometidos a la informática, arrojan un índice que va del 0 al 100, promoviendo el conocimiento práctico. Entre más alto el número, más caminable es una comunidad, barrio o ciudad. SoP ha llevado a cabo levantamiento de datos en 176 vecindarios, la mayoría de los Estados Unidos y concluye que el centro de Washington DC es “muy caminable” con 90 puntos, mientras que Woodbridge en Virginia es “muy poco caminable” con una puntuación de 14.
Uno de los retos que identifica la también catedrática es la implementación de procesadores big data en SoP. Con algoritmos avanzados, hay programas que pueden escanear las imágenes, contar objetos presentes en ellas y así volver el trabajo más rápido y preciso. La persona que califica el material de los vecindarios se vuelve innecesaria y Alfonzo sería capaz de abarcar territorios más grandes.
Hacemos [nuestro trabajo] con simples calificadores, hasta el momento. Toma entre 20 y 25 minutos recolectar los datos para una calle y nos interesa poner más tecnología sobre la mesa. Usar aprendizaje automático digital [Digital Machine Learning] para detectar los datos que buscamos en las imágenes”, apuntó.
El problema es que la tecnología y la investigación traen consigo un precio. Tan solo para desarrollar una fase preliminar del “índice caminable / no caminable” que incluía 162 indicadores en lugar de los actuales 290, Alfonzo requirió una beca de 100 mil dólares.
No obstante, los resultados han sido alentadores. Ahora, con clientes en ciudades como Houston y Sacramento, SoP tiene el financiamiento para fortalecer sus bases de datos. Al mismo tiempo, las compañías inmobiliarias tienen acceso a datos muy detallados que no están disponibles en censos y estudios públicos. En palabras de Alonzo:
[Los inmobiliarios] son fabulosos, crean grandes visiones, planes, desarrollos hermosos, pero no tienen el know-how o el acceso a la información para justificar sus inversiones”.
Mariela Alfonzo se concentra en los Estados Unidos, aunque no se cierra a opciones de trabajo en México. La incursión de SoP en suelo mexicano no es descabellada: Gracias a una beca Fulbright, Alonzo ya consiguió levantar datos en Shanghái y Beijing. ¿Hasta dónde llegará su proyecto? El tiempo lo dirá.
POB/FOL
